• كتبها رياض احمد
  • تاريخ النشر: .
  • عدد المشاهدات: 301

التثمين العقاري والرهن العقاري.. دراسة وتحليل


شركة تثمينات الخليج العقارية , شركة متخصصة في التقييم العقاري و الدراسات.
ينتظر السوق العقاري والمستثمرين بفارغ الصبر صدور الموافقة على نظام الرهن العقاري. ويعتبر التثمين والتقييم العقاري اهم الاساسيات لنظام الرهن العقاري ولاتمام صفقة الرهن وتحديد قيمة الرهن. فهي الادات التي تعتمد عليها المؤسسات الاقتصادية في معظم دول العالم لمعرفة القيمة الفعلية والوقتيه (Present Value) لكثير من المنتجات العقارية. وهي عادة تكون تحت إشراف هيئة او جهة اشرافية ورقابية ممثلة بأعضاء من الدولة او المؤسسات المدنية الرسمية والقطاع الخاص. مثل هيئة ممارسي مهنة التقييم بالولايات المتحدة الامريكية (USPAP) . ولها اساسياتها وقوانينها ومقايساتها التي تكون مرتبطة بكود البناء ومواصفات انظمة المباني واساليب النظام الضرائبي والتمويلي ونسبة الفائدة والربح المركب.

وحيث ان الرهن العقاري حدث كبير سيكون له تأثيره على سوق العقار في المملكة وسيساعد على عودة روؤس الاموال المهاجرة بل سيساعد على جذب إستثمارات خارجية. فإن موضوع اثار الثمين العقاري لايقل اهمية عنه. هذا إذا اخدنا في الاعتبار توجه الدولة لتوفير البيئة القانونية والمناخ الاستثماري الذي يحفظ حقوق الجميع. ولن يكتب لنظام الرهن العقاري النجاح إذا لم يتم تنظيم عملية التثمين والتقيم العقاري والتي ما زالت تمارس بطريقة غير مهنية ومن جهات غير مؤهلة او مرخصة. ولذلك فإنه لابد من النظر من الان في تاسيس هيئة منظمة ورقابية لتأهيل مهنة التثمين والتقيم العقاري.


وفي العالم العربي لاتخضع هذه العملية الى أي نوع من المقايسات والاساسيات وانما هي إجتهادات شخصية تختلف من افراد لديهم خبرة الى مؤسسات داخل المدينة وحتى على مستوى الدولة الواحدة. ومع ان المفروض ان يقوم بها اناس مشهود لهم بالخبرة المتراكمة ومعرفة السوق إلا ان بعض الدخلاء يستغلون هذه الحالات التي تتطلب التلاعب والدوران حول الانظمة. وهي تمر بممارسات خاطئة تشوه وتزعزع ثقة المواطنين والمؤسسات بصحتها وبالتالي تترك اثارها على المجتمع والصناعة المالية والاستثمارية وعلى منتجات السوق العقاري والمالي. مما يوثر ويضع سمة و وصمة سيئةعلى القطاع العقاري والاقتصادي للدولة. وقد تسببت الممارسات الخاطئة والتلاعب من فئة قليلة خلال السبعينات ميلاديه بالمملكة العربية إلى توقيف الرهن العقاري وهو ما يعاني منه الاقتصاد السعودي حتى الان بسبب غلطة افراد قلة واثرت على الاغلبية بدلاَ من محاولة معاقبة المذنبين.

واسس التقييم والتثمين عالمياَ لايقوم بها إلا مؤسسات او اشخاص مرخصون بعد إجتياز إمتحانات مهنية. وترتبط معظمها بنظام جباية الضرائب حيث ان جميع عقارات مواطني البلد يتم تقييمها من قبل جهة رسمية لمعرفة نسبة الضريبة عليها ولكل فرد او مؤسسة على حدى. ثم تأتي بعدها ممارسة البنوك للرهن والتميل العقاري. وبذلك فهي طقوس مسلم بها ومتفق عليها ولها اسسها العلمية والمهنية.
وترتكز عملية التثمين على معرفة الخواص الطبيعية للمبنى مثل تحليل الموقع لمعرفة مساحة الارض ومساحة البناء وإستعمال المبنى وإستعمالات الاراضي حوله وإطلاله على الشوارع المحيطة ومدى الاستفادة من إستغلال المبنى او إستثناؤه من انظمة البناء. وحالته الانشائية وجودته والعمر الزمني لمواد التنفيذ واية مميزات إضافية. ثم تأتي الخواص الماليه له مثل طريقة التمويل والديون المتبقية ومعدل التاجير السنوي ومعدل الفائده. وتحليل التكلفة ومقارنتها بالبيع المباشراو عن طريق الوسيط او التسويق والاعلان والعائد الايجاري الشهري والسنوي مع معدل فائده وتضخم وربحي. وراس المال الاضافي المتحصل عليه بسبب حيازة المبنى. ثم تأتي الخواص القانونية لفك الرهن وإحتمالات تغير الانظمة البلدية للحي او وجود كود للبناء.


التعليقات

عضو في عقار تداول

Error message here!

إظهار Error message here!

هل نسيت كلمة المرور؟

هل نسيت كلمة المرور؟... يرجى كتابة بريدك الإلكتروني المسجل لدينا ليتم ارسال كلمة المرور عبر البريد الإلكتروني

Error message here!

الرجوع لصفحة الدخول